福州一小区业主打赢停车费官司 物业公司被判返还345万余元

小区停车位的收益究竟应归物业公司作为停车管理服务费，还是应视为业主公共部分的收益？近期，福州仓山区吉苑小区业主委员会收到福州市中级人民法院的判决，要求小区原物业公司返还停车收益345万余元及相应利息。

这一判决结果的背后有着什么样的法理？18日，记者就此采访了该案的一审法院以及法学专家。

业主维权：

解聘物业公司 追讨停车费

案涉小区住着1500多户居民，规划有地面停车位442个、地下室停车位167个，以及业委会后续增设的若干地面车位。自2005年8月起，某物业公司受开发商委托，为该小区提供物业服务，包括车辆停放管理，费用为室外每车每月60元、地下室每车每月70元。

物业公司管理小区期间，小区环境不佳，停车秩序混乱。2018年，小区业委会成立，于2019年1月14日通过合法程序解聘了物业公司，次日该公司撤离。

2022年，业委会向法院提起诉讼，要求被解聘的物业返还2005年8月至2019年1月15日期间小区地面停车收益及利息。

法院判决：

物业公司返还345万余元

一审时，仓山法院认定，小区规划的442个地面停车位及业委会增设的车位，虽经规划但无独立产权，且未明确归属开发商或业主，但实际占用了小区共有场地，故应视为全体业主共有。小区原物业公司收取的每车每月60元停车费，作为管理业主共有区域所得，应归全体业主所有。小区原物业公司辩称停车费为停车管理服务费，并非案涉小区的公共收益，缺乏依据，法院不予采信。

仓山法院判决小区原物业公司扣除25%管理费后，返还75%的地面停车收益，即3453795元以及相应利息。小区一审判决后，小区原物业公司上诉，福州市中级人民法院二审维持原判。

仓山法院三级法官刘培玲表示，根据相关规定，建筑区划内规划的车位、车库归属需当事人约定；未约定的，占用共有道路或场地的车位属业主共有。本案中，地面车位无独立产权，且未证明有明确的权属约定，故判归业主共有，收益亦应归业主。

以法释理：

何种停车位为业主共有

福州大学法学院副教授唐士亚指出，近年来，随着私家车数量的激增，小区地面停车位的收益分配问题频发，成为业主与物业公司的矛盾焦点。这些停车位，系依据政府颁发的建设工程规划许可证，在住宅区内直接设置而成。

关于此类停车位的权属界定，民法典第二百七十五条明确规定：规划内的车位、车库归属，可通过出售、附赠或出租等方式由当事人约定；占用业主共有道路或场地的车位，自动归业主共有。本案中，小区内的442个地面停车位及业委会增设的车位，均占用了小区共有区域，且未见开发商与业主就归属作出明确约定。因此，这些车位依法应视为业主共有。

此外，民法典第二百八十二条规定：利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，归业主共有。就本案而言，对于案涉车位的停车费收入在扣除必要、合理的管理成本费用后，剩余部分应属于业主共有。

唐士亚建议，面对小区管理中的不合理现象，业主可通过成立业委会加强监督，同时可向相关部门反映问题、投诉举报，乃至诉诸法律，以切实保障自身权益。他特别提到：本案中，业委会通过诉讼成功维护业主权益，不仅树立了典型，也为推动物业管理行业的规范化发展贡献了宝贵经验。（记者 林春长 通讯员 罗曼）